L’immobilier résidentiel locatif permet de sécuriser votre retraite mais…

Quelques conseils à retenir :

1/ Choisissez un bon emplacement.

• Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun.
• La présence de commerces de proximité constitue un plus,
• Les espaces verts
• La sécurité.
• Pour une famille avec enfants à bas âges, la proximité des crèches, des écoles mais aussi des espaces verts.
• Pour un étudiant, proche du campus ou en centre ville.

2/ Raisonnez en fonction de votre cible de locataire.

• Pour un étudiant, la studette ou le studio sont indiqués.
• Pour une famille, misez sur un grand appartement ou sur une maison individuelle.
• Pour un jeune couple, choisissez un T2  ou T3.

3/ Budget et effort d’épargne

• Si vous disposez de petits moyens, misez sur un studio.
• Si vous êtes plus fortuné, vous pourrez acheter plusieurs studios, vous répartirez mieux les risques ou encore un deux pièces.

Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer chaque mois dans votre investissement immobilier, sachant qu’en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l’apport personnel dans l’opération.

Gardez un peu de trésorerie. Vous pourrez prendre en charge les travaux éventuels (si la chaudière de votre locataire tombe en panne, vous devez avoir les moyens de la faire réparer) et vous pourrez payer votre emprunt en cas de vacance locative.

4/ L’immobilier locatif vous permet d’acquérir un important patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d’un actif qu’il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. Le logement, au bout du compte, sera en partie payé par le loyer versé par le locataire.

5/ Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide (déficit foncier) qu’en location meublée (déduction de charges, amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux.

6/ Allonger la durée de remboursement vous permet de réduire les mensualités à capital emprunté équivalent, ce qui là encore diminuera votre effort d’épargne voire le supprimer. Les intérêts étant plus élevés, vous déduirez davantage.

7/ La location vide ou meublée :

• la location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l’investissement mais elle est moins souple. Vous signez un bail de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, pour une période de trois ans. Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge. Le locataire peut donner congé en respectant un préavis de trois mois, limité à un mois dans certains cas (mutation personnelle subie, perte d’emploi, etc.).
• la location  meublée bénéficie d’une fiscalité plus favorable mais complexe. Le bail dure un an renouvelable par tacite reconduction (neuf mois pour les étudiants, dix mois maximum non renouvelables pour le nouveau bail mobilité). Le dépôt de garantie est d’un mois. Le logement doit être meublé.

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