LE VIAGER, comment ça marche ?

Le viager : qu’est-ce que c’est ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.

Il faut distinguer deux types de vente en viager :

Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.

Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.

La vente en viager repose sur le principe d’aléa.

En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.

Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée.

C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.

Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :

• la valeur foncière du bien

• l’âge du vendeur

• le versement d’un bouquet et son montant

• le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.

Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.

Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.

Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux.

Bien que soumise à l'impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.

Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :

70 % pour un premier versement à moins de 50 ans

50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans

40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans

30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.

Enfin, le vendeur n'a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.

En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Pour l'acheteur : Le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.

La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

Lorsqu’un bien est vendu en viager, le vendeur devient créancier de la rente viagère (crédirentier) et l’acquéreur débiteur de cette rente (débirentier).

Le privilège de vendeur est la première garantie du paiement de ladite rente. En cas d’incident de paiement des mensualités et de concurrence avec d’autres créanciers, le vendeur devenu crédirentier sera privilégié.

Le privilège porte exclusivement sur le bien immobilier objet de la vente. Il lui accorde ainsi la première place aux rangs des différents créanciers.

En ce sens, en cas de revente du bien immobilier pour payer les créances, le crédirentier deviendrait prioritaire aux autres créanciers. Il pourrait recouvrir en priorité le montant des impayés sur le montant de la vente du bien immobilier.

Ce privilège est publié à la demande du notaire, après la signature de l’acte de vente. La publication se fait auprès du registre de la publicité foncière. En conséquence, le privilège devient une inscription grevant le bien. Elle s’inscrit au même registre que la mention de la vente (et donc du propriétaire du bien immobilier) : au registre des hypothèques.

Cette protection qu’apporte le privilège de vendeur se double d’une garantie qui décourage tout non-paiement de la rente viagère : la clause résolutoire.

La clause résolutoire permet de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. En ce sens, si elle est appliquée, elle permettrait au vendeur de redevenir propriétaire de son bien immobilier. Il conserverait également toutes les rentes déjà versées.

De quoi contraindre le débirentier de payer chaque mois à échéance exacte.

A défaut de paiement de la rente à son exacte échéance, le crédirentier peut adresser une mise en demeure de payer la rente par voie d’huissier (extra-judiciaire).